Informacje » IV Konferencja Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl. Hotel Qubus, 4 VI 2009. Podsumowanie

IV Konferencja Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl. Hotel Qubus, 4 VI 2009. Podsumowanie

DSC04610Tym razem w gościnnych wnętrzach krakowskiego hotelu Qubus odbyła się 4 czerwca IV Konferencja Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl.

Podobnie jak w latach ubiegłych, była ona kolejną okazją do zaprezentowania najbardziej aktualnych wyników badań rynkowych prowadzonych przez analityków Instytutu, a także obecnych trendów i prognoz dla poszczególnych segmentów rynku nieruchomości. Coroczne konferencje Instytutu są miejscem spotkań: deweloperów, inwestorów rynku nieruchomości, przedstawicieli banków oraz dziennikarzy z analitykami rynku nieruchomości.

DSC04676Tegoroczne prezentacje poświęcone były w głównej mierze rynkowi mieszkaniowemu, który obecnie przeżywa trudne chwile po kilkuletnim okresie wzrostu. Ponadto analitycy zaprezentowali rynki: domów jednorodzinnych, gruntów, powierzchni biurowych, komercyjnych i logistycznych w Krakowie i okolicach a także wyniki badań ankietowych preferencji nabywców mieszkań. Gościnne prezentacje przedstawili też uczestnikom z-ca Prezydenta Miasta Krakowa Kazimierz Bujakowski (informacje o projektach i realizacjach deweloperskich w Krakowie) oraz Marta Widłak z Instytutu Ekonomicznego NBP (krajowe wskaźniki ekonomiczne rynku deweloperskiego i obecna faza cyklu koniunkturalnego).

DSC04579Wiceprezydent Krakowa Kazimierz Bujakowski poinformował, że w okresie I-IV 2009 złożono 1027 wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (spadek o 10% w stosunku do IX-XII 2008) i wydano 1297 decyzji WZT (spadek o 22%).W tym samym okresie inwestorzy złożyli 1327 wnioski o pozwolenie na budowę (spadek o 27%) i wydano 1063 decyzji (spadek o 9%). Deweloperzy rozpoczęli budowę 1417 mieszkań (spadek o 11%) i oddali do użytku 4421 mieszkań na sprzedaż i na wynajem (wzrost o 233%). W latach 2006-2008 rozpoczęto w Krakowie budowę 21760 mieszkań, co jest dotychczasowym rekordem w historii notowań. Informacje te potwierdzają, że szybko rośnie nadpodaż nowych mieszkań w wyniku zwiększonej skali inwestycji w okresie hossy i gwałtownego spadku popytu w ostatnich miesiącach.

DSC04604Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl w prezentacji o krakowskim rynku deweloperskim wskazał na ogromną ilość realizowanych obecnie inwestycji budownictwa wielorodzinnego. Równocześnie nastąpiło gwałtowne załamanie popytu spowodowane znacznym ograniczeniem konsumentów w dostępie do kredytów hipotecznych. W skutek tych czynników ceny nowych mieszkań w ostatnich 6 miesiącach spadły z 9.067 zł/m2 do 7.660 zł/m2 (spadek o 15%). W tym okresie przybyło 46 nowych inwestycji deweloperskich. Obecnie niestety tylko 7% ze wszystkich 183 inwestycji mieści się w programie Rodzina na Swoim (ceny poniżej 5.340 zł/m2), co dobitnie wskazuje, że wskaźnik ten (ustalany przez Wojewodę) mija się z sytuacją na krakowskim rynku mieszkaniowym.

DSC04729Krzysztof Bartuś, analityk Instytutu, przekazał wyniki badań wtórnego rynku mieszkaniowego w Krakowie, z których wynikają zaskakujące wnioski o sile tego rynku: ceny mieszkań w ciągu 12 miesięcy 2008 roku spadły jedynie o 5%. Początek tego roku wskazuje jednak, że trend spadkowy nabrał przyspieszenia. Również na tym rynku główną przyczyną są utrudnienia w dostępie do kredytów ograniczające popyt oraz powrót na rynek mieszkań kupionych przez spekulantów w okresie hossy (około 30% obrotów). Obecnie nabywcy wciąż wstrzymują się z decyzja kupna mieszkania licząc na coraz niższe ceny, co niezbyt dobrze wróży najbliższej przyszłości rynku.

Wyniki badań krajowego rynku mieszkaniowego zaprezentował Jarosław Strzeszyński, warszawski analityk Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl. Polski rynek mieszkaniowy, w odróżnieniu od innych krajów europejskich, jest rynkiem znaczącego niedoboru. Ilość mieszkań na DSC046841000 mieszkańców w Polsce jest najniższa w Europie (40% niższa od średniej). Dorównanie do średniego poziomu europejskiego wymaga powiększenia obecnego zasobu o ok. 30%, co oznacza konieczność wybudowania co najmniej 3 mln mieszkań, a w samym Krakowie ok. 70 tys. mieszkań. Przy dotychczasowym tempie budowy 4 mieszkań na 1000 mieszkańców rocznie średnią europejską osiągniemy dopiero za ponad 20 lat.

Krakowski rynek domów jednorodzinnych w stosunku do całego rynku mieszkaniowego ma charakter niszowy, o czym mówił analityk Instytutu Władysław Egner. Rekordową ilość transakcji sprzedaży zarejestrowano w 2006 r. (500), a lata 2007 i 2008 to powrót do wolumenu z 2005 r. Obroty na rynku w ostatnich 3 latach wahały się w przedziale 210-240 mln zł rocznie, co stanowi niewielki odsetek ogromnego rynku mieszkaniowego w Krakowie. Równocześnie ceny domów stale rosły, co jest spowodowane bardzo małą ich podażą na obszarze miasta. Od wielu lat najmodniejszą lokalizacją rezydencjalną jest Wola Justowska, gdzie średnie ceny domów już dawno przekroczyły 1 mln zł. 2009 rok będzie okresem malejącej ilości transakcji i stabilizacji cen, gdyż oferta tego rynku adresowana jest do zamożniejszej części społeczeństwa.

Piotr Mika przedstawił sytuację na rynku domów jednorodzinnych wokół Krakowa (obszar metropolitarny). Po latach silnego wzrostu obrotów, inwestycji i cen rok 2008 przyniósł spowolnienie wzrostu a początek 2009 roku wskazuje na odwrócenie tendencji w kierunku spadków cen. Ceny nowych domów w najmodniejszych gminach (Zielonki, Zabierzów, Wielka Wieś) osiągnęły poziom około 4.000 zł/m2, jednak w ostatnim roku znacznie wzrosła podaż niesprzedanych domów (o ponad 100%) wybudowanych na sprzedaż co jest główną przyczyną, obok zmniejszenia popytu, początku spadków cen.

W gminach podkrakowskich funkcjonuje obszerny rynek gruntów niezabudowanych, który scharakteryzowały analitycy Instytutu Alicja Malczewska i Gabriela Surowiec. Największe obroty rejestrowane są w powiatach krakowskim, wielickim oraz myślenickim. Głównym przedmiotem transakcji są działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. Najwyższe ceny od lat osiągają miejscowości graniczące z Krakowem od strony północnej, zachodniej i południowej: gminy Zielonki (rekordowe średnie ceny 200 zł/m2), Mogilany, Zabierzów, Wielka Wieś. Podobnie jak na innych rynkach także tutaj rok 2008 przyniósł znaczny spadek liczby transakcji (od 25 do 50% w poszczególnych powiatach) i obrotów (około 30%). Co ciekawe, nie spowodowało to dotychczas istotnego spadku cen działek; w znakomitej większości gmin ceny wzrosły we wszystkich segmentach rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Jednak początek roku 2009 wskazuje na stale malejący popyt przy dużej podaży niesprzedanych działek, co może być przyczyną odwrócenia trendu ze wzrostowego na spadkowy.

DSC04675Sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych w Krakowie przedstawił analityk Instytutu Maciej Grabowski. Po okresie wysokich kilkudziesięcioprocentowych corocznych wzrostów cen działek w latach 2005-2007 rok 2008 charakteryzował się odwróceniem trendu – nastąpił istotny spadek ilości transakcji (o 45%) i wartości obrotu (o 60%). Największy spadek obrotów dotyczył gruntów pod zabudowę wielorodzinną w wyniku zaniku popytu ze strony deweloperów. Załamanie popytu na działki inwestycyjne spowodowało oczywiście spadek cen gruntów. Rynek gruntów inwestycyjnych jest najbardziej czułym barometrem tendencji na rynku inwestycyjnym - spadek obrotów i cen wskazuje na pogorszenie sytuacji na rynku nieruchomości w najbliższy okresie. Również tutaj jako główną przyczynę spadków wskazuje się znaczne zmniejszenie finansowania nieruchomości przez sektor bankowy pogrążony w kryzysie.

DSC04669Rynek powierzchni biurowych zaprezentował analityk Instytutu Jarosław Czerski. Rynek ten przeżywa obecnie boom inwestycyjny, którego skalę wyraża rekordowa ilość 150.000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej w budowie (dla porównania w 2007 i 2008 roku oddano w sumie 110.000 m2). Rynek biurowy ma w dalszym ciągu ogromne rezerwy, na co wskazują wskaźniki z innych miast europejskich sytuujące Kraków na szarym końcu rankingu nasycenia powierzchni biurowej na 1000 mieszkańców. Również obłożenie umowami najmu biur na dzień dzisiejszy jest prawie stu procentowe. Jednak skutki kryzysu na rynkach finansowych już odbijają się na rynku biurowym; zaczynają pojawiać się pierwsze pustostany, coraz trudniej znaleźć chętnych na nowe powierzchnie w budowie, a stopy zwrotu z inwestycji biurowych szybko rosną (co oznacza, że ryzyko rynkowe wzrasta). Czynsze najmu od początku 2009 roku podawane w EUR zaczęły spadać. Tendencje te będą się utrzymywały w dalszym ciągu przyczyniając się do znacznego ograniczenia akcji inwestycyjnej na tym rynku.

Robert Zygmunt z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl opisał aktualną sytuację na krakowskim rynku powierzchni komercyjnych. Powierzchnia nowoczesnych obiektów handlowych wynosi obecnie nieco ponad 450.000 m2. Na przełomie 2009 i 2010 roku oddane zostanie do użytku ogromne 90.000 m2 centrum handlowe Bonarka City. Jednak pomimo stosunkowo niewielkiej podaży nowych obiektów handlowych od końca 2008 roku spada popyt, co jest przyczyną wstrzymania kilku inwestycji komercyjnych. Wciąż najdroższe powierzchnie handlowe w Krakowie usytuowane są wzdłuż tzw. drogi królewskiej, czyli Floriańska - Rynek Główny - Grodzka, a także przy ul. Szewskiej.

Rynek powierzchni logistycznych na obszarze metropolitarnym Krakowa (Kraków i sąsiednie gminy) boleśnie odczuł skutki kryzysu finansowego, o czym mówił uczestnikom konferencji analityk Instytutu Jarosław Zygmunt. Wolumen sprzedaży spadł w 2008 roku aż o 50% (r/r), a ceny nieruchomości logistycznych spadły o ok. 1/3. Popyt przesunął się z obszaru Krakowa do gmin ościennych. Kraków w dalszym ciągu posiada nikły w porównaniu z innymi metropoliami w Polsce zasób powierzchni magazynowej (1% krajowego zasobu), stąd stawki najmu utrzymują się na dość wysokim poziomie 20 zł/m2. Niezmiennie od lat obiekty logistyczne realizowane są najczęściej na Rybitwach i wokół Huty Mittal w Krakowie a także w Niepołomicach, Skawinie, Balicach i Modliczce pod Krakowem. W dłuższej perspektywie ten segment rynku krakowskiego będzie się z pewnością intensywnie rozwijał.

Michał Głuszak, analityk Instytutu i pracownik naukowy Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie zaprezentował wyniki badań ankietowych preferencji nabywców lokali mieszkalnych, przeprowadzonych przez Instytut Analiz na krakowskiej giełdzie domów i mieszkań. Wynika z nich, że zdecydowanie najbardziej pożądanym sąsiedztwem jest park i tereny zieleni, następnie przystanek MPK, a dopiero potem sklepy i szkoły. Najbardziej odstraszającymi czynnikami są ruchliwa ulica (hałas) oraz wielka płyta i oficyny kamienic (substandard). Wskazał też, które z obszarów Krakowa są preferowane przez nabywców, a które wybierane jedynie z konieczności ekonomicznej. Z badań wynika też, że najlepsze perspektywy stoją przed rynkiem mieszkań niskobudżetowych – objętych programem stymulującym popyt Rodzina na Swoim.

Dodatkowo analitycy Instytutu przygotowali w formie analiz wyniki badań i prognozy dotyczące rynków mieszkaniowych we Wrocławiu (deweloperski – Monika Krawczuk i Ksemena Chrystowicz, wtórny – Krzysztof Hojka), na Śląsku (Tatiana Korniak), w Zakopanem (Marek Suchodół) i w Wadowicach (Wiesława Dzidek), a także rynku domów we Wrocławiu (Katarzyna Puterko). Zostały też scharakteryzowane: rynek gruntów we Wrocławiu (Joanna Nogal i Paweł Drelich), rynek hoteli w Krakowie (Maria Bogdani), rynek hosteli w Krakowie (Maria Noworól) oraz rynek kamienic w Krakowie (Krzysztof Bartuś). Uczestniczy konferencji mogli zapoznać się również z najnowszą opinią doradcy podatkowego Krzysztofa Majczyka o przyczynach wygaśnięcia zobowiązań w obrocie gospodarczym i konsumenckim i ich skutkach podatkowych i bilansowych, natomiast radca prawny Paweł Wiater opisał nowe regulacje prawne dotyczące procedury spadkowej u notariusza (notarialne poświadczenie dziedziczenia).

Panel dyskusyjny był okazją do wymiany myśli i doświadczeń o aktualnej sytuacji rynkowej. Uczestnicy konferencji opisywali własne sposoby radzenia sobie z kryzysem mieszkaniowym (Doctor Q Bud), a także zachęcali do korzystania z nowych produktów finansowych oferowanych przez banki (PKO BP). Uczestnicy dyskusji, podobnie jak analitycy Instytutu, jako główną przyczynę kryzysu na rynku nieruchomości wskazywali problemy z finansowaniem inwestycji oraz zakupów nieruchomości. A w kuluarach nawiązano wiele cennych kontaktów z osobami reprezentującymi wiodące instytucje operujące na krakowskim rynku nieruchomości.


Wszystkie prezentacje konferencyjne cieszyły się dużym zainteresowaniem wychodząc naprzeciw oczekiwaniom uczestników rynku. Analizy w formie artykułów pokonferencyjnych są sukcesywnie prezentowane na portalu Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości www.mrn.pl, do czytania których bardzo zachęcamy.

 

W imieniu organizatorów konferencji
Krzysztof Bartuś
Analityk i Prezes IA MRN.pl

 

Konferencję wsparli sponsorzy: ENERGO-INWEST-BROKER SA www.eib.com.pl oraz GH NET s.c. www.ghnet.pl, którym serdecznie dziękujemy za owocną współpracę.

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Piotr Krochmal Piotr Krochmal
Analityk i doradca rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami. Członek założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (...) »

Partnerzy Instytutu MRN