Informacje » Dwa hotele w Krakowie – czyli jak się sprzedają obiekty zabytkowe… [Maria Bogdani]

Dwa hotele w Krakowie – czyli jak się sprzedają obiekty zabytkowe… [Maria Bogdani]

W Krakowie z początkiem wakacji miały miejsce dwie spektakularne sprzedaże na rynku hotelowym. Sprzedającym w obu przypadkach była grupa kapitałowa Orbis, w obu przypadkach też przedmiotem sprzedaży były zabytki: zabytek stary i zabytek całkiem nowy…

Właściciela zmienił 4* Hotel Francuski , jeden z najstarszych krakowskich hoteli zlokalizowany na rogu ul. Pijarskiej i Św. Jana, w otoczeniu starych murów obronnych, Plant i Muzeum Czartoryskich. Hotel o 100-letniej tradycji, wybudowany w latach 1911-12 wg projektu arch. Odrzywolskiego w stylu eklektyczno-modernistycznym, z wnętrzami w stylu art nouveau. W momencie oddania był najnowocześniejszym hotelem w Krakowie - wyposażonym w cichobieżne windy, telefony, oświetlenie elektryczne, centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną bieżącą wodę w pokojach, pocztę pneumatyczną. Po wojnie hotel został upaństwowiony i przez cały ten okres był zarządzany przez Orbis (początkowo jako Polskie Biuro Podróży Orbis, w ostatnich latach przez grupę kapitałową sieci Orbis). Przez wszystkie te lata Hotel Francuski słynął z doskonałej obsługi oraz wykwintnych dań kuchni polskiej i międzynarodowej, z akcentami kuchni francuskiej.

Orbis, operujący w Polsce siecią prawie 60 hoteli (łącznie 10,5 tys. pokoi) czynił już przymiarki do sprzedaży Hotelu Francuskiego od roku 2010. Największa w Polsce grupa hotelowa chce się skupić na zarządzaniu średnimi i dużymi obiektami hotelowymi; Hotel Francuski posiadający jedynie 42 pokoje (w tym 15 apartamentów) okazał się za małym obiektem w tej grupie. Zrealizowana obecnie transakcja – sprzedaż hotelu wraz z całym wyposażeniem za cenę 20,5 mln zł netto na rzecz bliżej nieznanej Firmy EMIR 19 Sp. z o.o. chcącej kontynuować działalność hotelową, wydaje się być kompromisem pomiędzy przyjętą strategią rozwoju grupy kapitałowej Orbis a możliwościami nabywczymi rynku. Transakcja przygotowywana w 2010 r. na poziomie 26 mln zł netto nie doszła do skutku. Można więc powiedzieć, że zrealizowana transakcja pokazuje, iż w roku 2011 wartość w pełni wyposażonego pokoju hotelowego w zabytkowym historycznym obiekcie 4* zlokalizowanym w ścisłym centrum Krakowa i posiadającym wysoko notowaną 100-letnią markę „Hotel Francuski” – wycenić można jedynie na poziomie ok. 475.000 zł. Wielkość ta odzwierciedla zmiany zarówno na rynku nieruchomości hotelowych, jak i zabytkowych kamienic i luksusowych apartamentów. Gdyby sprowadzić zapłaconą cenę do wartości 1 m2 powierzchni użytkowej łacznie z meblami i wyposażeniem, będzie ona oscylować w wysokości 11,9 – 15,8 tys. zł/m2 w zależności od przyległości. Nie jest to cena szczególnie wygórowana, biorąc pod uwagę najwyższe ceny deweloperskie i ceny apartamentów w zabytkowych kamienicach…

DSCN6549

Druga sprzedaż obiektu „zabytkowego” wzbudziła jeszcze więcej kontrowersji i komentarzy. Budynek 3* hotelu „Cracovia” o 314 pokojach, położony przy Al. Krasińskiego, naprzeciw krakowskich Błoń był uważany za mocno zdekapitalizowany i wymagający generalnego remontu. Nieruchomość, której właścicielem był również Orbis została zakupiona w maju przez kieleckiego dewelopera Echo Investment z zamiarem ewentualnego wyburzenia lub nadbudowy oraz zmiany przeznaczenia z hotelowego na "zespół budynków o charakterze mieszanym". Łączna cena zapłacona przez Echo to 59,5 mln zł – cena ta obejmowała także hotel „Neptun” w Szczecinie, sprzedany za niecałe 27 mln zł.
W kilka dni po transakcji rozpętała się burza w środowiskach konserwatorskich i zbliżonych do SARP. Obiekt wybudowany w roku 1965 wg projektu nestora polskich architektów prof. Cęckiewicza, uznawany za wybitny przykład architektury krakowskiego modernizmu, stanowił w latach 60-tych XX w. wizytówkę nowoczesności Krakowa. Elewacja o powtarzalnym rytmie „domina”, lśniąca niegdyś srebrzystym blaskiem aluminium skontrastowanego z ciemnym odcieniem szklanych płaszczyzn przyniosła projektantowi nagrodę ministra budownictwa za jakość i nowatorstwo rozwiązań architektonicznych. Jednak obecny wygląd budynku, szarego i zaniedbanego wymagał solidnego liftingu - łącznie z rekonstrukcją fasady przy użyciu nowych materiałów (a więc nowego, błyszczącego aluminium, eleganckich przeszkleń i stylowej iluminacji).

Do tego właśnie zmuszony zostanie inwestor, który nabył nieruchomość z uwagi na jej potencjał rozwojowy. W kilka dni po transakcji obiekt został włączony z urzędu do gminnej ewidencji zabytków. Decyzję uzasadniono iż, nie miała być w żadnym razie próbą związania rąk nowemu właścicielowi budynku, lecz dawno oczekiwanym ruchem konserwatorów, ułatwiającym prowadzenie negocjacji z inwestorem i ochronę cennych wartości architektonicznych. Szkoda jednak, że działań nie podjęto zawczasu. Kraków nie ma dziś żadnej strategii ochrony wartościowych budynków z okresu powojennego, zwłaszcza modernizmu lat 60-tych i 70-tych XX w. Polityka miasta, w tym także wojewódzkich służb konserwatorskich, w podejściu do ochrony dziedzictwa kultury współczesnej opiera się wyłącznie na doraźnych interwencjach.

Poszukując rozwiązania i wyjścia z impasu, inwestor nawiązał współpracę z zespołem projektowym firmy architektonicznej DDJM, do którego zaproszono również prof. Cęckiewicza. Prace nad przygotowaniem koncepcji zagospodarowania nieruchomości i jej otoczenia podzielono na trzy etapy: wstępny – jako dogłębne studium istniejącej struktury z analizą możliwości jej dalszego wykorzystania, drugi etap – to propozycje rozbudowy i etap trzeci – „wprowadzenie nowej jakości”. Rozważane są różne warianty: od adaptacji i modernizacji istniejącego budynku, poprzez przebudowę i rozszerzenie funkcji, aż po rozbiórkę i postawienie w tym miejscu nowego budynku.

Reasumując – za cenę ok. 32,5 mln zł deweloper kupił zabudowaną hotelem „Cracovia” dużą ok. 1,7 ha działkę z, wydawałoby się – dużym potencjałem. Już dziś wiadomo, że możliwości inwestycyjne tego obszaru zostaną bardzo ograniczone. Dopiero po wyborze i zatwierdzeniu koncepcji zagospodarowania terenu można będzie stwierdzić na ile inwestycja w hotel „Cracovia” była dla jego nabywcy inwestycją rentowną.

 

Maria Bogdani
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Jarosław Zygmunt Jarosław Zygmunt
Rzeczoznawca majątkowy, doradca w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości, analityk rynku nieruchomości. Członek Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców (...) »

Partnerzy Instytutu MRN