Komentarz miesiąca » Jesień na rynku mieszkań w Krakowie

Jesień na rynku mieszkań w Krakowie

Jesień 2010 to bardzo dobry okres dla deweloperów. Na rynku sprzedaje się rekordowa ilość mieszkań. W III kw. deweloperzy sprzedali blisko 1400 mieszkań. W odniesieniu do II kw. gdy sprzedaż sięgnęła 800 lokali nastąpiło znaczne przyspieszenie finalizacji umów. Łącznie w 3 kwartałach 2010 r. na rynku pierwotnym sprzedano ok. 3200 mieszkań. W tym samym czasie rynek wtórny zanotował 2500 transakcji. Aż 4 lata trzeba było czekać by ilość transakcji na rynku pierwotnym była większa niż na rynku wtórnym. Tak dzieje się tylko w czasie hossy lub w okresach poprzedzających zmiany w dostępie do kredytów, za które prawie wyłącznie nabywa się obecnie mieszkania. W tym wypadku strach przed ograniczeniami wynikającymi z wejścia w życie bankowej rekomendacji T oraz czekającej nas zmiany rekomendacji S a także ograniczenia w programie „rodzina na swoim” (wszystkie wejdą w życie od 2011 r.) popchnęła wahających się dotychczas nabywców do decyzji o zakupie co natychmiast wpłynęło na wyniki sprzedaży.
Pociągnęło to za sobą zmniejszenie ilości oferowanych mieszkań. Obecnie w ofercie deweloperów jest 7200 lokali. Latem tego roku było co prawda niewiele więcej bo 7400 ale nie można zapominać, że na rynek od lata weszło 24 nowe inwestycje. Łącznie w 3 kwartałach 2010 roku pojawiło się w Krakowie aż 67 nowych inwestycji deweloperskich, w tym czasie wyprzedano 51 inwestycji.
Z całej oferowanej obecnie puli mieszkań jedynie 1300 jest po odbiorze (czyli do zamieszkania), pozostałe 5900 to lokale w trakcie budowy, na różnych etapach zaawansowania.
Na rynek wychodzą coraz mniejsze projekty. Już nikt nie porywa się na budowę całych osiedli. Średnia ilość mieszkań na inwestycjach, które weszły do sprzedaży w tym roku, nie przekracza 50-ciu. Buduje się głównie pojedyncze budynki i dopiero po ich sprzedaniu rozpoczyna się kolejny etap lub kolejną niewielką inwestycję. Nikt nie chce angażować dużych środków obawiając się nadejścia drugiej fali kryzysu, mimo obecnej koniunktury.

W ostatnich latach mieszkania w trakcie realizacji nie cieszyły się zainteresowaniem kupujących. W ofercie deweloperów było wystarczająco dużo mieszkań gotowych, w różnych sortymentach, które nabywano bez ryzyka. Obecnie na rynku pozostały z gotowych lokali tylko te trudno zbywalne, tzn. duże, niefunkcjonalne lub w złych lokalizacjach oraz przesadnie drogie. Jeśli chcemy nabyć małe, funkcjonalne, dobrze położone mieszkanie po przystępnej cenie - musimy się na nie decydować gdy budowa jeszcze trwa. Wróciły czasy, gdy sprzedaż lokali rozpoczyna się na etapie tzw. dziury w ziemi. W tym gorącym okresie na najatrakcyjniejszych lokalizacjach sprzedaje się w początkowym stadium budowy nawet 20% lokali.
Wydawało by się, że jest tak dobrze, koniunktura rośnie, średnie ceny też, choć w niewielkim stopniu, jednak gdy przyjrzymy się bliżej okazuje się, że sukces odnoszą głównie te firmy deweloperskie które mają w ofercie tanie mieszkania. Obecnie aż 3 na 4 sprzedawane lokale nabywane są za cenę poniżej 350 tys.zł. Prawdziwym hitem są dwupokojowe o pow. ok. 40 m2 które sprzedają się jak ciepłe bułeczki nawet gdy cena 1m2 przekracza 7 tys. zł a blok leży daleko od centrum miasta. Byle w pobliżu była dobra komunikacja.

Mimo że średnia cena w 162 dostępnych obecnie inwestycjach oscyluje wokół 8 tys.zł za 1m2 mieszkania, to znamiennym jest fakt, że we wprowadzanych na rynek inwestycjach ceny są dużo niższe. Np. w 24 inwestycjach wprowadzonych w 3 kwartale średnia cena wynosiła tylko 6,6 tys./m2. To oznacza, że deweloperzy dopasowują się ofertą do obecnych możliwości finansowych potencjalnych nabywców, jednak jest to kosztem standardu budynku i lokalizacji. Coraz więcej buduje się na peryferiach miasta gdzie grunty są tanie (jednak nie można przesadzić z odległością – znane są przypadki tanich lecz odległych inwestycji, które długo nie mogły wyprzedać, co uczyniło je nierentownymi). Do szczęśliwców mogą zaliczać się nieliczni deweloperzy, którzy wykorzystali kryzys na tani zakup ziemi. Większość wstrzymywała się z zakupami, teraz gorączkowo ich poszukują. Obecnie ceny gruntów inwestycyjnych wzrosły i żeby oferować tanie mieszkania, trzeba budować na peryferiach.
Ostatni kwartał 2010 r. na rynku nieruchomości powinien być kontynuacją dobrej koniunktury III kwartału. To ostatni moment do wzięcia kredytu na starych zasadach lub skorzystania z kredytu „rodzina na swoim” który jest stopniowo wygaszany przez regulacje ministerstwa. Po nowym roku należy się spodziewać znacznie mniejszego popytu co w początkowym okresie zahamuje obecne wzrosty cen a w późniejszym może doprowadzić do ich spadku. To z pewnością spowoduje ponowne zamrożenie wielu nowych projektów inwestycyjnych.

Piotr Krochmal
Z grupy doradców i analityków rynku nieruchomości
skupionych w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Krzysztof Hojka Krzysztof Hojka
Rzeczoznawca majątkowy z Wrocławia. Ekspert wrocławskiego i dolnośląskiego rynku nieruchomości. »

Partnerzy Instytutu MRN