Komentarz miesiąca » Podsumowanie rynku mieszkaniowego w Krakowie w 2010 r.

Podsumowanie rynku mieszkaniowego w Krakowie w 2010 r.

Mieszkania
Jak grzyby po deszczu pojawiały się kolejne inwestycje deweloperskie na krakowskim rynku nieruchomości w 2010 r. W tym czasie przybyło aż 85 inwestycji a 67 zniknęło z rynku z powodu pełnej wyprzedaży. Wysyp nowych inwestycji to reakcja deweloperów na powrót nabywców, który nastąpił jesienią 2009 r., gdy oferta mieszkań zaczęła się gwałtownie kurczyć. Od wiosny 2010 r. ruszyły projekty, które dotychczas leżały na półkach deweloperów czekając na lepsze czasy. Tak było też w kolejnych kwartałach mijającego roku. Przy ograniczonym popycie początkowo spowodowało to wyraźny wzrost ilości ofert na rynku, lecz już jesienią ich ilość zaczęła powoli spadać na skutek dobrej sprzedaży, jaką deweloperzy odczuli w okresie jesiennym 2010 r.

Obecnie na obszarze miasta jest 161 inwestycji deweloperskich, z czego najwięcej w dzielnicy Podgórze - 69 (co stanowi blisko 43% wszystkich). Druga pod względem ilości realizowanych budów jest Krowodrza - 46 (to prawie 29% wszystkich). W Śródmieściu jest 36 ofert z nowymi budynkami w których można nabyć mieszkania (22% wszystkich), a w cieszącej się złą sławą Nowej Hucie 10 (6% wszystkich). Rok temu na terenie miasta w ofercie było tylko 143 inwestycje. W pierwszej połowie 2010 roku więcej inwestycji przybywało niż schodziło z rynku, lecz druga połowa roku odwróciła tę tendencję. W miarę stabilna, lecz też z niewielką tendencją rosnącą, jest ilość inwestycji deweloperskich poza granicami miasta. Aktualnie mieszkania są dostępne na 20 inwestycjach. W całym obszarze metropolitalnym Krakowa nastąpił więc wzrost ilości inwestycji w stosunku do poprzedniego roku o ponad 12%, po dość gwałtownym ich przyroście w dwu pierwszych kwartałach 2010 roku.

Powrót ułatwień w dostępie do kredytów hipotecznych doprowadził do ustabilizowania cen na rynku pierwotnym i wtórnym w Krakowie. Średnie ceny mieszkań utrzymywały się w tym czasie na zbliżonych poziomach we wszystkich dzielnicach miasta. Ok. 1% spadek średniej ceny mieszkania na rynku pierwotnym w ciągu roku nie były spowodowany obniżkami dość dobrze sprzedających się mieszkań lecz dopływem na rynek tańszych inwestycji. Gwałtownie wzrastająca w pierwszej połowie roku podaż skutecznie zahamowała wzrosty cen.

Średni poziom cen mieszkań oferowanych na rynku jest pochodną lokalizacji na obszarze metropolii krakowskiej:

  • najwyższe ceny notowane są w części śródmiejskiej – jest to efekt prestiżowej lokalizacji oraz kumulacji w tym obszarze mieszkań o najwyższym standardzie. Średnia cena na rynku pierwotnym w tej dzielnicy wynosiła 10.400 zł/m2. Rynek wtórny oscylował wokół średniej na poziomie 7.200 zł/m2.
  • drogie cenowo są także osiedla położone w dzielnicy Krowodrza, od lat będącej miejscem, gdzie realizuje się głównie zabudowę apartamentową oraz budynki o charakterze reprezentacyjnych willi, wykorzystując sąsiedztwo terenów zielonych znajdujących się w tej dzielnicy w dużej ilości. Średnia cena na rynku pierwotnym w tej dzielnicy wynosiła 8.200 zł/m2. Na rynku wtórnym mieszkania sprzedawały się przy średniej na poziomie 6.900 zł/m2.
  • trzecią  pod względem wysokości cen mieszkań jest dzielnica Podgórze, największa  w Krakowie, gdzie od lat koncentruje się blisko połowa inwestycji deweloperskich. Na rynku pierwotnym ceny ofertowe oscylowały na poziomie ok. 7.000 zł/m2. Natomiast średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym to 6.100 zł/m2
  • pozostałe rejony o cenach wyraźnie niższych, zbliżonych poziomem do siebie, to dzielnica Nowa Huta, mająca złe konotacje historyczne i uciążliwe sąsiedztwo ciężkiego przemysłu, a także  tereny podmiejskie, na których realizowane są inwestycje mieszkaniowe dopiero od kilku lat. Tam średnie ceny ofertowe nowych mieszkań wynosza odpowiednio 6.300 zł/m2 i 5.700 zł/m2. Także rynek wtórny ustępuje cenowo rynkowi pierwotnemu ze średnią 5.500 zł/m2.

Ciekawostką jest fakt, że z uwagi na lokalizację, na terenie aglomeracji Krakowskiej maksymalne ceny ofertowe, po zestawieniu poszczególnych obszarów miasta, mają rozpiętość dochodzącą aż do 20.000 zł za 1m2.

Zdecydowana większość - 66% cen ofertowych mieszkań w inwestycjach deweloperskich zawiera się w przedziale 5000 – 8000 zł/m2. Poniżej tego przedziału znajduje się tylko 6% cen, a pozostałe są droższe. Ta tendencja nie zmienia się od dłuższego czasu. Z kolei na rynku wtórnym w przedziale cenowym pomiędzy 5000 – 8000 zł/m2 sprzedawane jest blisko 80% lokali mieszkalnych. A na cztery sprzedane mieszkania – trzy nie przekraczają łącznej ceny 350 tys. zł. Ale nie brakuje też klientów na drogie mieszkania. Zawsze była, jest i będzie grupa klientów poszukująca czegoś ekskluzywnego. Choć amatorów takich mieszkań jest mniej niż w czasie hossy, to w minionym roku ten segment się znacznie ożywił. Po blisko 3 letnim okresie posuchy, w 2010 r. pojawiła się na krakowskim rynku liczna grupa klientów, których stać na wyłożenie niebagatelnych kwot za niebanalne lokum. Na rynku zarejestrowano w 2010 r. historyczne rekordy cenowe. Na wtórnym rynku zanotowano transakcję w której zapłacono aż 38 tys. zł za 1m2 mieszkania z widokiem na Rynek Główny. W innym miejscu, też w ścisłym centrum miasta, wyłożono ponad 6 mln zł za ok. 200 m2 apartament. Jednak są to jednostkowe przypadki, a średnie ceny mieszkań dużych, luksusowych zanotowały niewielkie spadki cen.

W ostatnim roku nastąpiła wymiana blisko połowy inwestycji deweloperskich w Krakowie, stąd te, które są obecnie w sprzedaży to w ok. połowie projekty w nierzadko początkowej fazie realizacji i zanim zostaną wybudowane minie jeszcze trochę czasu.

Od połowy 2010 r. zmniejsza się ilość mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów. Aktualnie jest ich ok. 6100. To o blisko 1,5 tys. więcej niż w zimie zeszłego roku, ale jest to i tak najmniejsza ilość w stosunku do pozostałych kwartałów 2010 r. W rekordowym okresie przypadającym na połowę roku ta ilość wynosiła 7400 mieszkań i od tego momentu spada dzięki dobrej sprzedaży w drugiej połowie roku. Sprzedaż mieszkań napędzana była głównie obawami przed rychłym wejściem w życie bankowej rekomendacji T, modyfikacji rekomendacji S ( które to zmiany miały ograniczyć zdolności kredytowe). Dodatkowo klientów napędził schyłkowy okres programu „rodzina na swoim” wygaszanym przez Ministerstwo Infrastruktury z początkiem 2011 r. Na dokładkę rząd ogłosił podwyżkę podstawowej stawki VAT-u i akcyzy na część towarów. Na reakcję nie trzeba było długo czekać. Klienci w drugiej połowie roku ruszyli na zakupy. Tak dużej ilości sprzedanych lub zarezerwowanych mieszkań nie notowano od czasów hossy. Na rynku wtórnym wg wstępnych szacunków sprzedano w całym 2010 r. ok. 2.700 mieszkań. Rynek pierwotny był zdecydowanie lepszy. Deweloperzy sprzedali w tym czasie blisko 5.000 mieszkań. Wróciły czasy kupowania mieszkań na etapie tzw. „dziury w ziemi”, choć w ten sposób sprzedaje się tylko 20% mieszkań i to jedynie wśród sprawdzonych, mających dobrą markę, deweloperów. Generalnie rynek mieszkań jest stabilny. Obecnie jedynie firmy dysponujące tanimi mieszkaniami mogą sobie pozwolić na delikatne podnoszenie cen - sondując rynek.


Domy
Rynek mieszkań dominuje na rynku nieruchomości ale jego uzupełnieniem jest rynek domów jednorodzinnych. Obecnie w granicach miasta zrealizowano lub realizuje się 20 inwestycji deweloperskich. Do nabycia w nich jest obecnie ok. 260 domów. Dominuje tu budownictwo szeregowe lub bliźniacze. Średnia cena domu to 890.000 zł. Utrzymuje się ona na tym poziomie już od roku. Średnia cena 1m2 budynku to 5.400 zł. Najtańsze domy oferowane są po ok. 600 tys.zł, najdroższe po 1,2 mln zł. Inwestycje deweloperskie zlokalizowane są jedynie w dwu dzielnicach miasta: Krowodrzy i Podgórzu. Drogie ceny ziemi na obszarze miasta powodują, że budownictwo tego typu występuje głównie na obrzeżach tych dzielnic w miejscach, gdzie nie można realizować budownictwa wielomieszkaniowego. Stąd w granicach miasta znajduje się jedynie 27% tego typu inwestycji. Pozostałe 73% zlokalizowane jest na rozległych terenach przyległych gmin. Realizuje się tam obecnie 54 inwestycje na których do kupienia jest obecnie ok. 400 budynków. Średnia cena domu pod Krakowem wynosi 640.000 zł i, podobnie jak w mieście, utrzymuje się ona już od roku na niezmienionym poziomie. Średnia cena 1m2 w tych budynkach oscyluje wokół 4.200 zł. Najdroższe domy pod Krakowem deweloperzy oferują w gminach: Zielonki, Mogilany i Zabierzów a najtańsze w okolicach Niepołomic.

 

Prognoza
W 2011 r. na krakowskim rynku nieruchomości wzrośnie podaż nowych mieszkań z uwagi na planowane na ten rok inwestycje deweloperskie. To jednak nie doprowadzi do obniżenia ich średnich cen, gdyż rośnie także popyt na nowe mieszkania. Nieznaczne ruchy cenowe, w górę, mogą wystąpić na rynku wtórnym, zwłaszcza w najtańszych dzielnicach miasta jak Nowa Huta i Podgórze. Taka tendencja zarysowała się już pod koniec 2010 r. i sądzę że będzie kontynuowana. Z kolei w przeciwnym kierunku powinny iść ceny domów. Spodziewam się znacznej przeceny w tym segmencie rynku, gdyż podaż domów jeszcze nigdy nie była w Krakowie tak duża.

 

Piotr Krochmal
Z grupy doradców i analityków rynku nieruchomości
skupionych w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Jarosław Zygmunt Jarosław Zygmunt
Rzeczoznawca majątkowy, doradca w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości, analityk rynku nieruchomości. Członek Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców (...) »

Partnerzy Instytutu MRN