Komentarz miesiąca » Krakowski rynek powierzchni biurowych - podaż spada

Krakowski rynek powierzchni biurowych - podaż spada

Rynek nieruchomości biurowych w Krakowie w 2012 ożywił się za sprawą nowych inwestorów poszukujących lokalizacji dla swoich centrów z sektora BPO i IT oraz już obecnych planujących zwiększenie zatrudnienia. Jest to optymistyczny znak bo po 2009 r. czyli roku w którym oddano w Krakowie największą ilość powierzchni biurowych czyli 90 tys. m kw. nastąpiły lata chude dla wynajmujących spowodowane kryzysem na rynkach finansowych. Zainteresowanie najmem było niskie co spowodowało gwałtowny wzrost vacatów nawet do poziomu 11%. Rok 2010 przyniósł mniej powierzchni bo na poziomie 63 tys. m kw. niemniej ilość vacatów wzrosła do poziomu 16% aby w 2011 roku rozpocząć marsz w dół. Aktualnie z uwagi na zwiększone zainteresowanie ale również spory dopływ nowej powierzchni poziom vacatów spadł do 8%. W 2013 roku należy spodziewać się dalszego spadku z uwagi na zmniejszoną podaż powierzchni jaka będzie miała miejsce w tym roku.

Znaczące transakcje najmu powierzchni biurowych to wynajęcie dużych powierzchni przez Delphi w Enterprise Park, Shella w Kraków Business Centre w Zabierzowie, State Street i AMS w B4B, Motorola w Green Office czy Heinekena w Centrum Vinci.

W 2010 r inwestorzy ruszyli z nowymi inwestycjami – ponieważ niektóre takie jak Green Office  były doprowadzone do stanu „0” czy wstrzymana na początkowym etapie inwestycja B4B możliwe było oddanie nowych biurowców w tych inwestycjach już w I połowie 2011 r. Projektowanie kompleksów biurowych zaczęło uwzględniać niepewną sytuację i przewidziano etapowanie większych inwestycji (B4B, Green Office, Quattro Business Park, Enterprise Park czy rozpoczynający się w tym roku I etap realizacji projektu Orange).

Inwestycje oddane w 2011 i 2012 r.:

  • Green Office - ul. Czerwone Maki - 2 biurowce o łącznej powierzchni 11,3 tys. m kw., trzeci  o powierzchni 10 tys. m kw. oddany zostanie w tym roku
  • Bonarka 4 Buisiness - ul. Puszkarska - oddano 2 biurowce o łącznej powierzchni 15,7 tys. m kw., trzeci o powierzchni 8,2 tys. m kw. zostanie  oddany w tym roku
  • Quattro Business Park - ul. Bora-Komorowskiego - oddano II etap o powierzchni 11,8 tys. m kw., kolejny o powierzchni 11 tys. m kw. w trakcie budowy
  • Fronton - ul. Kamienna - o powierzchni 5,5 tys. m kw.
  • MIX - ul. Jasnogórska - o powierzchni 8,4 tys m kw.
  • w tym roku oddany zostanie I etap Enterprise Park o powierzchni 15 tys. m kw.

Na wykresach poniżej przedstawiono zestawienie powierzchni biurowych oraz ich przyrostów w latach 2003-2012 zawierające prognozę przyrostów w latach 2011-2012 r. Zestawienie obejmuje również obszar Kraków Business Park w Zabierzowie, który jest oddalony o 3 km od granic administracyjnych Krakowa i o 5 km od lotniska w Balicach, posiada też stację kolejową umożliwiającą szybkie połączenie z centrum Krakowa i z racji lokalizacji oddziaływuje na rynek nieruchomości biurowych w samym Krakowie.

 

  
  

 

Powierzchnia biur w Krakowie przekroczyła już barierę 500 tys. m kw. co daje II miejsce w Polsce (po bezkonkurencyjnym metropolitalnym rynku Warszawy). Kraków wyraźnie przewodzi ośrodkom regionalnym w Polsce zarówno pod względem ilości powierzchni, tempa jej przyrostu a także najniższej stopy kapitalizacji.

Kraków jest dobrze przygotowany na ewentualne zwiększenie popytu. Inwestorzy przygotowali wiele projektów, z których część posiada pozwolenia na budowę. W razie zapotrzebowania są w stanie szybko zareagować. Dodać można, że w samym Kraków Business Park przewidziano miejsce jeszcze na co najmniej 90 tys. m kw. powierzchni biurowej a duże ilości powierzchni biurowej mogą powstać w rejonie ulicy Dekerta i Zabłocia w SSE Czyżyny, przy al. Pokoju, al. 29-go Listopada, ul. Nowohuckiej nie mówiąc o rozpoczętych inwestycjach w Bonarka4Business i Quatro Business Park  - tylko one mogą jeszcze wygenerować jeszcze 40 tys. m kw. powierzchni.

W rewitalizacji obszarów poprzemysłowych swój znaczący udział ma segment biurowy. Wyraźnie preferuje obszar Zabłocia, gdzie w tej chwili zrealizowane i przygotowane są projekty obejmujące 120 tys. m kw. powierzchni biurowej. Jeśli dodamy, że 3 biurowce GTC, Rondo Business Park i Quattro Business Park  powstałe na terenach poprzemysłowych.

Czynsze najmu po okresie prosperity kiedy segment powierzchni biurowych stanowił segment wynajmującego z uwagi na deficyt powierzchni i duży popyt na nią zamienił się na rynek klienta. Skutkowało to spadkiem czynszów. Niewykluczone, że w 2013 r. z uwagi na zmniejszenie podaży czynsze mogą nieznacznie wzrosnąć. Obecnie klasa A oferowana jest od 13 – 15 €/m kw.  a klasa B oferowana jest od 10 do 13 €/m kw. Koszty eksploatacyjne od nieco wzrosły i oscylują na poziomie 12-16 zł/m kw.

Pomimo osiągającej dobre wyniki komunikacji międzynarodowej (lotnisko w Balicach obsłużyło w 2011 r.  ponad 3,0 mln pasażerów) postępy w rozbudowie lotniska pozostawiają wiele do życzenia. Szczególnie uciążliwa jest lokalizacja przystanku PKP przy lotnisku. System komunikacji miejskiej w Krakowie choć nie najgorszy to jednak pozostawia wiele do życzenia i skłania pracowników do dojazdu do pracy własnymi środkami transportu. Braku wizji rozwoju drogowego układu komunikacyjnego w samym mieście a ostatnio również brak pieniędzy na inwestycje może budzić obawy co do dynamiki rozwoju miasta - a jak wrażliwy jest sektor komercyjny na powiązania komunikacyjne widać po rozkładzie inwestycji biurowych w Krakowie w większości wzdłuż dobrych ciągów komunikacyjnych. Trzeba odnotować, że po próbach umieszczania biur w najbliższym sąsiedztwie centrum (CBL, Rakowicka), inwestorzy wybrali strategię „dobrego dojazdu”. Oznacza to lokowanie biurowców wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych – ulic dwujezdniowych zapewniających łatwy dojazd.

Po okresie zwiększonego napływu inwestorów w 2011 r. pojawia się pytanie o dalsze zainteresowanie Krakowem przez inwestorów. Kraków ma bardzo dobre międzynarodowe notowania jako miasto do prowadzenia interesów – szczególnie w branży BPO ale również IT. Czy niepewna sytuacja gospodarcza Europy nie spowoduje zmniejszenia napływu inwestorów? Odpowiedź będzie można poznać po wskaźnikach pustostanów. Nadal mamy tendencję zniżkową. Oby jak najdłużej.

 

Jarosław Czerski
rzeczoznawca majątkowy/ analityk rynku nieruchomości

  

Zapraszamy do zakupu pełnej analizy krakowskiego rynku biurowego, prezentowanej na tegorocznej konferencji MRN.pl.
Odpłatność z tytułu zakupu 1 egzemplarza analizy wynosi 300 zł + 23% VAT.

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Piotr Krochmal Piotr Krochmal
Analityk i doradca rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami. Członek założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (...) »

Partnerzy Instytutu MRN