Komentarz miesiąca » Rynek w czasie wojny

Rynek w czasie wojny

Spadki cen mieszkań na rynku pierwotnym trwające od początku roku dla większości nie są zaskoczeniem. Oczekiwali ich klienci, spodziewali się deweloperzy. Dla nikogo, kto śledzi rynek nieruchomości, też nie powinno być zaskoczeniem to, że obecnie mamy największą ilość lokali mieszkalnych w ofercie, w całej historii naszego miasta, gdyż nastąpił splot kilku czynników, które zaowocowały napływem na rynek tylu inwestycji. Głównym jest nowa ustawa, potocznie zwana „deweloperską” ale nie bez wpływu na ilość mieszkań w ofercie mają ograniczenia kredytowe będące pokłosiem rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego i koniec programu RnS.

Projekty, które mogły poleżeć jeszcze parę miesięcy, a może i lat, w szufladach, zostały rzucone na rynek aby uchronić je przed pełnym wpływem nowej ustawy (konieczność zakładania rachunków powierniczych), co doprowadziło do załamania, osłabionego już, rynku mieszkaniowego. Z jednej strony trudno odmówić racjonalności takiego postępowania deweloperom. Każdy chciał uciec przed ograniczeniami i dodatkowymi kosztami, które wprowadza nowa ustawa, jednak masowość takich zachowań szybko zemściła się na wszystkich budujących mieszkania.

Ceny na rynku pierwotnym od początku roku pikują w dół, ku radości kupujących, którzy jeszcze nigdy nie mieli tak szerokiej oferty jak obecnie. Można rzec: mieszkaj gdzie chcesz, jeśli Cię tylko stać, bo blisko 240 inwestycji na obszarze miasta, to ilość w historii Krakowa jeszcze nie notowana, którą trudno będzie pobić kiedykolwiek. Wynika ona w znacznej mierze z dużego rozdrobnienia w tej branży. W Krakowie operuje ponad 150 firm realizujących budownictwo wielorodzinne, o różnej skali. Trudno tu o jakąś skoordynowaną politykę, stąd pewne zachowania (jak np. wiosenne wprowadzenie nowych inwestycji) mają charakter pospolitego ruszenia. Na efekty nie trzeba było długo czekać. Tak silna konkurencja musiała przerodzić się w otwartą wojnę cenową. Wygra ten, kto ma większe rezerwy i będzie o jotę tańszy od konkurencji. Już obecnie kilka firm doszło do przysłowiowej „ściany”. Wystarczy poczytać wyniki publikowane przez giełdowe spółki deweloperskie, których WIG, nawiasem mówiąc, spadł w ciągu ostatnich 12 miesięcy o ponad 50%. Jedna z większych na Warszawskim rynku podaje dane o marży netto (biorąca pod uwagę wszystkie koszty niezbędne do dokonania sprzedaży) na poziomie 4%. Pojawia się pytanie: czy rynek przypadkiem nie sięga już dna? A jeśli nie - to ile do tego dna mu brakuje? Sądzę, że niewiele. Dlatego: jeśli kupować - to kiedy jeśli nie teraz?

Na rynku, przy napompowanej do granic podaży, trwa walka na wyniszczenie. Spadki nie będą trwały wiecznie. Zwłaszcza tak gwałtowne jak na rynek nieruchomości. Z dużym prawdopodobieństwem spadki zakończą się jeszcze w tym roku. Dalsze prowadziłyby do upadków firm. W tej wojnie kilkuset podmiotów deweloperskich zwycięzca jest tylko jeden – klient! To odzwierciedla się już w wynikach sprzedaży. Mimo ograniczeń kredytowych obserwuje się wzrost popytu przy spadających cenach. W drugim kwartale 2012 r. krakowscy deweloperzy sprzedali o 400 mieszkań więcej niż w pierwszym i był to najlepszy kwartał pod tym względem od 1,5 roku - czyli od czasów gorączki związanej z końcem programu „rodzina na swoim” w Krakowie.

Z Komisji Nadzoru Finansowego wyciekają ostatnio informacje o planach złagodzenia rekomendacji, które wpłynęły na obniżenie zdolności kredytowej. Oby nastąpiło to jak najszybciej. Mieszkać przecież gdzieś trzeba. Nowych lokali na krakowskim rynku jest pod dostatkiem. Tylko gotowych, które można zasiedlić od zaraz - aż 4 tysiące. Rynek pierwotny nie stworzył dotąd tak komfortowych warunków nabywcom w całej jego historii. I długo takich nie będzie. Bowiem deweloperzy przestali wprowadzać nowe inwestycje na rynek, który przypomina obecnie hamującą rozpędzoną lokomotywę, która niedługo będzie poruszać się wstecz, to pewne.

Na ustabilizowanym rynku w wiodących krajach zachodu deweloperzy przestają budować, gdy rentowność inwestycji spada poniżej przedziału 10%-12%. U nas już wiele firm zeszło poniżej tego przedziału. Następne do nich niebawem dokoptują. Jest oczywiste, że to skutecznie zniechęci je do dalszych inwestycji, których ilość będzie się kurczyć – a mniejsza konkurencja zawsze wpływa na wzrost cen. A więc, jeśli kupować, to kiedy jeśli nie teraz?

 

Piotr Krochmal
Analityk i doradca rynku nieruchomości
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Maciej Grabowski Maciej Grabowski
Rzeczoznawca Majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości. Członek założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, członek Komisji Opiniującej (...) »

Partnerzy Instytutu MRN