Komentarz miesiąca » Jak się sprawdza Program MdM w Małopolsce?

Jak się sprawdza Program MdM w Małopolsce?

Na wstępie pochwalę celność tego programu, gdyż wpisał się on w oczekiwania rynku. Jak wynika z badań naszego Instytutu 84% zainteresowanych zakupem mieszkania w Krakowie, to osoby poniżej 35 roku życia. Niestety, będzie to jedyna pochwała dotycząca tego programu, jeśli chodzi o Małopolskę, bowiem jeśli chodzi o nasze województwo, to po pierwszych 4 miesiącach można powiedzieć, że ten program to porażka i duże rozczarowanie dla młodych ludzi w Krakowie i całej Małopolsce. Przyczyna jest w zasadzie jedna – LIMITY CENOWE.

Program MdM funkcjonuje dopiero od 4 miesięcy. W tym czasie nastąpiła już zmiana limitu cenowego, która niewiele zmieniła w Krakowie. Trzeba nadmienić, że „podwyżka” limitu w II kwartale była tylko o ok. 2,5%. Taka kosmetyka nie mogła spowodować zmian na rynku. Dalej lokale w programie MdM oferowane są na dalekich peryferiach miasta, gdzie kiepsko z komunikacją miejską lub w ogóle taki transport jeszcze nie występuje.

Na obecnym etapie dystrybucji środków z tego programu głównymi beneficjentami są trzy aglomeracje w Polsce: Warszawa, Trójmiasto i Poznań. W tych miastach limity wyraźnie odstają od pozostałych rejonów kraju. Kraków, mimo że cenowo jest drugim miastem w Polsce (po Warszawie), niestety ma dużo niższe limity niż wymieniona wyżej „czołówka”. Odbija się to wyraźnie na dostępności mieszkań w wyznaczonych przedziałach cenowych.

wykres_1_1

 

Źródło: BGK

Mieszkania subsydiowane przez skarb państwa w Krakowie znajdują się zwykle na dalekich peryferiach. Proste kalkulacje pokazują, że mieszkania objęte programem nie są konkurencyjne względem nieruchomości na rynku wtórnym, zlokalizowanych w centrum. Stąd duża część osób oczekujących na ten program nie zdecydowała się na zakup i wybrała inny rejon, bliżej centrum, choć bez dotacji – ale spełniający oczekiwania lokalizacyjne. Szacuje się że taki wariant wybrała ponad połowa uprawnionych do programu MdM w Krakowie.

W pierwszym kwartale w Małopolsce, równo dwa miesiące temu, było 625 lokali spełniających kryteria programu MdM, z czego na Kraków przypadało 230 lokali. Obecnie dostępność nieznacznie się skurczyła, W całej Małopolsce jest ich ok. 530 szt., z czego w samym Krakowie równe 200 lokali. Widać wyraźnie, że mimo wzrostu limitu w II kwartale br. oferta jest mniejsza o ok. 15% w stosunku do I kwartału.
O ile w Krakowie lokale spełniające kryteria MdM stanowią obecnie niewiele ponad 3% całości oferty deweloperów, to już na terenach gmin podkrakowskich, a także pozostałych gmin województwa stanowią one ok. 30% całej oferty rynku pierwotnego.

Nie spotkamy tego typu lokali na pewno w Zakopanem, ale już dość znaczna oferta jest w Tarnowie, Wieliczce, Nowym Sączu, Gorlicach czy w Oświęcimiu, a nawet w podkrakowskich Krzeszowicach czy Niepołomicach. Jednak tam te lokale sprzedają się stosunkowo wolno. Jedynie na obszarze Krakowa, mimo niekorzystnego ich położenia – schodzą jak ciepłe bułeczki. Deweloperzy, którym udało się tak nisko zejść z ceną, co nie jest łatwe, nie mogą narzekać na brak zainteresowania. Ich biura są pełne klientów. Jednak takich deweloperów jest niewielka garstka, ledwie kilku na stu dwudziestu , którzy działają na krakowskim rynku. Nie z powodu braku chęci zysku. Wybudowanie budynku wielomieszkaniowego po to, by sprzedać go przy obecnych limitach i jeszcze coś na tym zarobić, jest w praktyce niezwykle trudne do osiągnięcia. Stąd tak niewielu się na to zdecydowało.

Obecne lokalizacje inwestycji dostępnych w programie MdM to w pewnym stopniu tykająca bomba ekonomiczna dla miasta, które w swej polityce przestrzennej założyło zupełnie inne priorytety, stawiając na rewitalizację miejskich terenów zdegradowanych, czyli upiększanie miasta przez wymianę starej substancji kubaturowej na nowoczesną, bez konieczności nadmiernego rozrastania się miasta, gdyż miasto które się rozlewa jest trudne i kosztowne w utrzymaniu. Polityka jak najbardziej słuszna ale program MdM wywraca te plany, gdyż w pobliżu centrum grunty są za drogie aby zmieścić się z kosztami w limicie wyznaczonym przez Wojewodę. Osiedla z MdM buduje się najczęściej „w polach” przy granicy miasta z sąsiednimi gminami. A to na miasto spadnie w niedalekiej przyszłości ciężar doprowadzenia tam komunikacji oraz udrożnienia układów komunikacyjnych w tych miejscach, a także budowy tam placówek oświaty (podczas gdy w centrum się wiele zamyka z powodu braku wystarczającej ilości chętnych). Nie mówiąc już o rozroście infrastruktury zaopatrzenia w media, które muszą być dostarczone do każdego budynku. W konsekwencji zapłacimy za to my wszyscy mieszkańcy miasta, bo będzie to finansowane z naszych podatków.
W miastach, gdzie limit MdM jest dużo większy, na takie inwestycje deweloperzy mogą sobie pozwolić w zurbanizowanych częściach miast, gdzie występuje cała infrastruktura, przez co miasta się nadmiernie nie rozrastają i będą dzięki temu tańsze w utrzymaniu.

Do naszego województwa trafiło jedynie 7% wszystkich środków przeznaczonych dotychczas na dofinansowanie programu MdM.

wykres_2_1

Źródło: BGK

Po 4 miesiącach w Województwie Małopolskim rozpatrzono pozytywnie 356 wniosków. Nadmienię że w województwach z większym limitem, było to odpowiednio: Mazowieckie 972 wnioski, Wielkopolskie 864 wnioski i Pomorskie 980 pozytywnie rozpatrzonych wniosków.

Z tych danych wyłania się przepaść jaka dzieli nas od miast, gdzie wojewodowie wyznaczyli wyższe limity programu. To te województwa są beneficjentami tego programu. My zbieramy tylko okruchy. Zapewniam, że w Krakowie realizuje się budynki ponosząc te same koszty co w Poznaniu, Gdańsku czy Warszawie. Ceny działek też są u nas jednymi z najwyższych w Polsce. Stąd tak duże dysproporcje w limitach MdM w stosunku do innych, dużych miast, są całkowicie nieadekwatne do sytuacji na rynku i wyraźnie krzywdzą Kraków, co oddają przytoczone liczby załatwionych wniosków. Rzeka państwowych pieniędzy dotujących zakup mieszkań odpływała do innych miast i pobudzała tam gospodarki lokalne, dając pracę wielu ludziom.


Piotr Krochmal
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Jarosław Czerski Jarosław Czerski
Członek założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, obecnie pełniący funkcję wiceprezesa, Członek Komisji Opiniującej Małopolskiego Stowarzyszenia (...) »

Partnerzy Instytutu MRN