Komentarz miesiąca » "Nie od razu Kraków zbudowano" - 25 lat na rynku mieszkaniowym Krakowa

"Nie od razu Kraków zbudowano" - 25 lat na rynku mieszkaniowym Krakowa

Obecnie co 6-te mieszkanie w Krakowie pochodzi z realizacji deweloperskich ostatniego 25-lecia. To dużo, zważywszy że ten okres stanowił tylko 3% w całej historii miasta. Rynek pierwotny mieszkań w Krakowie nie zaczął się jednak wraz ze zmianą systemu. Trzeba było czekać kilka lat, aby można było o nim mówić, gdyż rynek to gra wielu konkurujących ze sobą podmiotów, a o takiej możemy mówić w Krakowie dopiero od ok. 20 lat. Pierwszą giełdę w Krakowie, w budynku Miastoprojektu, zorganizowano ledwie 15 lat temu. Raczkujące firmy deweloperskie mogły tam po raz pierwszy zaprezentować swoją ofertę szerszemu ogółowi.

Na początku wolnego rynku, przed branżą deweloperską istniało wiele barier. Nie było inwestorów z gotówką, bo i skąd? Banki nie miały odpowiednich ofert, ani dla deweloperów, ani dla ludzi chcących kupić mieszkania. Otrzymanie kredytu graniczyło z cudem, a jeśli już, to był krótki i bardzo wysoko oprocentowany. Stąd w pierwszych latach wolności na rynku mieszkaniowym kończono jedynie realizacje, które rozpoczęto jeszcze w dawnym systemie. Dopiero po kilku latach interes zwietrzyły spółdzielnie mieszkaniowe, które były jedynymi podmiotami mającymi doświadczenie w tym zakresie. To do nich należała większość pierwszych inwestycji na rynku mieszkaniowym w Krakowie. Część z nich, po różnych mutacjach działa nawet do dziś. Słabość rynku pierwotnego odbiła się pozytywnie na rynku mieszkań używanych. Wystarczyło kilka pierwszych lat nowego systemu, aby zaczął funkcjonować na rynkowych zasadach, mimo obiektywnych trudności, gdyż blisko 100% transakcji w pierwszych latach na rynku mieszkaniowym, to transakcje gotówkowe. W tym czasie główną pomocą w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, jaką oferowało państwo, były zachęty podatkowe. Ulgi podatkowe zachęciły do budowy nowych lokali i na rynku pojawili się pierwsi deweloperzy. Z reguły były to albo wspomniane już spółdzielnie mieszkaniowe, albo firmy budowlane, które miały zaplecze i pozostały po poprzednim systemie majątek. Małe spółki zakładali też byli pracownicy obydwu instytucji, choć z małym kapitałem ale niezbędnym doświadczeniem w budowie domów i mieszkań.

Ci pionierzy w początkach swojej działalności od razu doświadczyli goryczy pierwszego kryzysu na rynku nieruchomości, jaki pojawił się z końcem 1997 r. Lata 1998 – 2000, to spadki cen. Nie pomogły znaczne obniżki stóp procentowych (w tamtych czasach były one jeszcze dwucyfrowe!). Rynek zatrzymał się dopiero w 2001 r., by już w następnym mocno ruszyć w górę. Wielkimi krokami zbliżało się wejście do UE, to pobudziło do inwestycji wszystkich, którzy dysponowali gotówką a także liczną rzeszę kredytobiorców, gdyż stopy procentowe od 2002 r. były już jednocyfrowe i bardzo mocno spadały w dół, co wywołało lawinowy wzrost liczby kredytów hipotecznych w kolejnych latach.

Lata 2003 – 2007 to hossa na rynku mieszkaniowym o skali jakiej nikt nie przewidywał. Sprzedawało się wszystko, wszędzie i w każdej postaci. Dwucyfrowe wzrosty cen w skali roku były normą. Było to głównie efektem wejścia do UE oraz niskim stopom kredytowym (zwłaszcza we franku). Po wejściu do Unii Europejskiej rozwinęła się w Polsce turystyka inwestycyjna. Jej skala zaskoczyła wszystkich. To pobudziło także rzesze Polaków do zakupów, zwłaszcza że kredyt mógł dostać praktycznie każdy pracujący. Deweloperzy nie nadążali z budową mieszkań. W tym biznesie nie było przegranych, mieszkania sprzedawały się nawet przed rozpoczęciem prac budowlanych. Ich ceny podnoszono co kilka miesięcy a i tak znajdowali się kolejni chętni. Ogromne zyski jakie osiągnęła branża deweloperska w tym czasie dały fundament pod rozwój silnych, polskich firm deweloperskich. Nieprzerwany 6-cio letni marsz cen w górę zakończył się nagle w połowie 2007 r. Korekta musiała przyjść, jednak powszechnie uważano, że nie potrwa ona długo. Natychmiast zaczęły rosnąć stopy procentowe, nie ułatwiając odwrócenia trendu. Gwoździem do trumny był upadek banku Lehmann Brothers w 2008 r., po którym nastąpił kryzys finansowy. Mocno odbiło się to na kredytach hipotecznych, które nagle stały się niedostępne. To pogłębiło spadki cen, gdyż brakło kupujących a rozpędzona machina produkcji mieszkań kończyła kolejne realizacje. Z odsieczą przyszedł program Rodzina Na Swoim, który miał pomagać w nabyciu nowych mieszkań. Choć wprowadzono go już w 2006 r., to wyznaczone limity jakie w nim obowiązywały w pierwszych latach uniemożliwiały korzystanie z programu. Ich poluzowanie jakie nastąpiło w 2009 r. znacznie osłabiło spadki cen i było katalizatorem powrotu do zakupów. Lata 2010- 2011, to powrót nabywców na rynek i zahamowanie spadków cen. W tym czasie największa pomoc przyszła jednak z NBP. Stopy procentowe spadały sukcesywnie od połowy 2008 r., by w 2010 osiągnąć rekordowo niski poziom 3,5%. Jednak już w 2011 r. zaczęły rosnąć, znacznie ograniczając popyt mieszkaniowy. Po dwu latach stabilizacji cenowej, rynek zamiast odbić w górę, zaczął ponownie spadać testując kolejne poziomy w poszukiwaniu dna. Proces ten trwał do początku 2013 r., kiedy po serii obniżek, stopy procentowe znów zaczęły bić rekordy najniższych poziomów w historii, co pozwoliło większej rzeszy nabywców powrócić na rynek. Ten proces trwa do dziś. Ceny od roku są stabilne a NBP funduje kolejne obniżki stóp procentowych. Z początkiem roku, wszedł także w życie program Mieszkanie Dla Młodych, który zaktywizował część młodych ludzi, czekających na niego od zakończonego w 2012 r. programu Rodzina Na Swoim.

Nietrudno dostrzec, na przestrzeni ostatnich lat, że największy wpływ na rynek mieszkaniowy mają stopy procentowe, czyli dostępność kredytu. Pozostałe programy pomocowe nie są w stanie zmieniać trendów na rynku, jednak wydatnie przyczyniły się do osłabienia spadków, co uratowało wiele firm deweloperskich przed katastrofą. Niestety, przy każdym kryzysie zdarzają się upadki firm. W Krakowie nie były one liczne ale bardzo dotkliwe dla ludzi, którzy stracili swoje pieniądze. Podczas pierwszego kryzysu w 1998 r.takich osób było w Krakowie kilkadziesiąt, po załamaniu w 2007 r. już kilkaset. To stanowiło przyczynek do powstania i wprowadzenia w życie ustawy deweloperskiej. Obecnie zakupy mieszkań to bezpieczne transakcje. Ryzyko straty pieniędzy przejęły banki. Aby zabezpieczyć instytucje finansowe udzielające kredytów Komisja Nadzoru Finansowego narzuciła wymóg posiadania wkładu własnego. Dziś jest to 5%, za niewiele ponad dwa lata będzie to aż 20%. Branża deweloperska będzie musiała poradzić sobie z ograniczonym w ten sposób popytem. Może wrócą finansowane przez państwo, programy pomocowe na kształt Kas Mieszkaniowych, które swego czasu były remedium na podobne ograniczenia.
Biorąc pod uwagę tempo, w jakim obecnie budowane są mieszkania ( w zeszłym roku do użytku oddano ich w Krakowie ok. 7 tys.), za kilka lat rynek mieszkań w naszym mieście się nasyci, a ich ilość w przeliczeniu na ilość mieszkańców zbliży się do standardów europejskich. Tylko czy sytuacja ekonomiczna zmieni się na tyle, że wszystkich potrzebujących będzie na nie stać? Zapewne nie, ale już dziś możemy powiedzieć, że mieszkań ci u nas, w Krakowie, dostatek. Od dobrych paru lat stale w ofercie deweloperów jest ich kilka tysięcy. I to się na pewno nie zmieni.

 

Piotr Krochmal
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Marek Suchodół Marek Suchodół
Rzeczoznawca Majątkowy, doradca w zakresie inwestycji, analityk na rynku nieruchomości. Związany szczególnie z podhalańskim rynkiem nieruchomości od 1999 roku, (...) »

Partnerzy Instytutu MRN