Komentarz miesiąca » Rok 2014 – rekordowa sprzedaż w sektorze deweloperskim

Rok 2014 – rekordowa sprzedaż w sektorze deweloperskim

Rekordowy pod względem ilości sprzedanych mieszkań rok 2014 już za nami. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w Krakowie była o 25% większa niż średnia z poprzednich lat. Czynników, które wywołały taki owczy pęd zakupowy było kilka, a ich kumulacja dała wypadkową w postaci tak dobrego wyniku.

 

Przyczyny dobrej sprzedaży mieszkań:
1. Niskie stopy procentowe. Jak pokazuje historia polskiego rynku deweloperskiego, w ślad za obniżką stóp rośnie sprzedaż mieszkań. Tym razem, dzięki decyzjom RPP, obniżka była rekordowa, co spowodowało wzrost zdolności kredytowej znacznej rzeszy nabywców, którzy skrzętnie to wykorzystali.

2. Stabilne ceny. Niskie ceny, które w dużym stopniu przyczyniły się do wejścia na rynek klientów, czekających na chwilę osiągnięcia przez rynek dołka cenowego, która zdaniem wielu właśnie nadeszła. Ceny mieszkań utrzymują się na stosunkowo niskim poziomie od 2013r., a nowa oferta napływająca na rynek hamuje podwyżki cen.

3. Program MdM. Mimo niskiego limitu odcisnął się mocno na krakowskim rynku. W pierwszej połowie roku mobilizując młodych ludzi oczekujących na ten program do poszukiwań, które często kończyły się niepowodzeniem z uwagi na niewielką ofertę tego typu mieszkań. W drugiej połowie roku oferta w Krakowie się zwiększyła i mogliśmy zakończyć rok ilością 901 wniosków o przyznanie dofinansowania. Przy wyższym limicie byłoby znacznie lepiej, ale mimo wszystko wpływ programu na rynek pierwotny jest mocno pozytywny.

4.  Zakupy na wynajem. Niskie stopy procentowe i niskie ceny mieszkań, przy stabilnych cenach czynszów, spowodowały że wynajem stał się bardziej opłacalny. Stąd na rynku mieszkań pojawiła się znacząca ilość inwestorów, chcących bezpiecznie ulokować środki finansowe.

5. Niski wkład własny. Nie można też pominąć wpływu ograniczeń, jakie rekomendacja S narzuciła na potencjalnych nabywców w kolejnych latach. Rok 2014 był ostatnim, gdzie wkład własny wystarczający do zaciągnięcia kredytu wynosił jedynie 5% wartości nieruchomości, co nierzadko było bodźcem do podjęcia decyzji o zakupie.

 

Zespół tak dużej ilości pozytywnych czynników, będzie trudny do powtórzenia w kolejnych latach, stąd miniony rok jeszcze długo pozostanie nie pobity w ilości sprzedanych mieszkań.
W ślad za dobrą sprzedażą nastąpił wysyp nowych inwestycji, które natychmiast zharmonizowały podaż z poziomem sprzedaży, by pod koniec roku znacznie zwiększyć dotychczasową ofertę rynkową. To doprowadziło do powrotu oferty na poziom podobny do tej z początku roku. Rynek zatoczył więc koło i po obfitych żniwach zainaugurował nowy rok podobnymi parametrami rynkowymi jak przed rokiem.

Podsumowując poprzedni rok nie sposób szerzej nie wspomnieć o programach rządowych, mających wspierać rynek mieszkaniowy. O ile MdM miał pozytywny wpływ na sektor deweloperski, gdyż dotyczył tylko tego segmentu rynku mieszkaniowego, to porażka jaką zakończył pierwszy rok swojej działalności jest bolesna. W programie wykorzystano jedynie 35% środków przyznanych na rok 2014. Pozostałe środki przepadły, gdyż zgodnie z ustawą nie są przenoszone na kolejne lata działania programu. Proobniżkowy wpływ limitów cenowych ma istotny wpływ na wysokość przeciętnych cen, co jest dobre dla klientów, nie tylko tych spełniających wymogi programu. Drugi z programów o wyraźnie negatywnym wpływie na segment deweloperski, jakim jest Program Mieszkań na Wynajem, nie wywarł jeszcze żadnego wpływu na rynek. Ślamazarny start programu, co jest znamienne dla wszystkich agend rządowych, spowodował, że na krakowskim rynku nie pojawiła się żadna inwestycja którą sfinansowałby ten fundusz. Sytuacja jaka wytworzyła się obecnie na rynku powoduje, że założenia rentowności tego programu legły w gruzach. Pierwsza tego typu inwestycja w Poznaniu jest tego znamiennym przykładem: ceny najmu nie są niższe niż w innych częściach miasta, co miało być oznaką programu, a preferowany najem wieloletni nie spełnia natomiast podstawowego kryterium poprawy mobilności osób korzystających z tych mieszkań.

 

Piotr Krochmal
Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Tatiana Korniak Tatiana Korniak
Rzeczoznawca majątkowy, analityk rynku nieruchomości. Analityk Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl. Biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości oraz (...) »

Partnerzy Instytutu MRN