Wiosna 2009

Ilość inwestycji deweloperskich będących w sprzedaży jeszcze rośnie. To efekt wypływu na rynek ostatniej fali projektów zaplanowanych jeszcze w hossie trwającej do połowy 2007 r. Choć dynamika przyrostu nowych inwestycji maleje, niesprzedane budowy zalegające na rynku powodują, że oferta jest coraz szersza.
Obecnie jest ich 183, z czego najwięcej w dzielnicy Podgórze 83 (co stanowi 45% wszystkich). Druga pod względem realizowanych budów jest Krowodrza z ilością 43 (to 24% wszystkich). W Śródmieściu jest 30 miejsc z nowymi budynkami w których można nabyć mieszkania (16% wszystkich), a w Nowej Hucie 12 (7% wszystkich). Powiększa się też ilość mieszkań w zasobach deweloperów poza granicami miasta. Aktualnie jest to 15 inwestycji (8% wszystkich). Wszystko wskazuje na to, że jest to apogeum ilościowe, które ciężko będzie kiedykolwiek w przyszłości powtórzyć w naszym mieście.

W Krakowie rok 2008 po mocnym wzroście cen z lat 2006 i 2007 roku przyniósł stagnację  - istotny spadek ilości transakcji i wartości obrotu. W roku 2007 wartość wynikająca ze zrealizowanych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych wyniosła około 2,5 mld zł przy wolumenie obrotu na poziomie około 1800 transakcji. W roku 2008 zanotowano około 45% spadek ilości transakcji i ponad 60% spadek obrotów. To co było charakterystyczne w latach 2006 i 2007 a więc nie należące do rzadkości, transakcje opiewające na kilkadziesiąt i kilkaset milionów złotych odeszły w zapomnienie. Zanotowano jedynie nieco ponad 10 transakcji sprzedaży gruntów o wartości ponad 10 mln zł. Przejawem przesilenia rynku w 2008 roku jest również ilość transakcji gruntami o dużych powierzchniach – zanotowano jedynie 12 transakcji gruntami o powierzchni co najmniej 2 ha. Wyjątek stanowi transakcja sprzedaży gruntu w Olszanicy o powierzchni prawie 23 ha za 126 mln zł.
W latach 2006 i 2007 istotne znaczenie miały również transakcje wielkopowierzchniowymi terenami z zabudowaniami przeznaczonymi do rozbiórki traktujące nieruchomości jako tereny inwestycyjne. Takich transakcji praktycznie nie było w 2008 r.

Czy nie nadmiar optymizmu?

Rynek nieruchomości biurowych w Krakowie po okresie prosperity wszedł w fazę spadkową. Przyczyną jest kryzys na rynkach finansowych, który pociągnął za sobą recesję w gospodarce. Chociaż objawy kryzysu w Polsce nie są tak dotkliwe jak np. w USA to z uwagi na fakt, że głównymi zainteresowanymi wynajmem  powierzchni biurowej są firmy z kapitałem zagranicznym  to niewątpliwie ten kryzys odciśnie swoje piętno na sektorze powierzchni biurowych.
Obecnie w sektorze powierzchni biurowych mamy do czynienia z dużym ruchem budowlanym wywołanym  w okresie prosperity. Jeszcze w ubiegłym roku na wiosnę analitycy nie wskazywali na możliwość tak głębokiego kryzysu. Oddanie do użytku ponad 100 tys. m2 pow. biurowej będącej w trakcie budowy niewątpliwie zmieni sytuację w tym sektorze rynku nieruchomości w Krakowie.

Nieruchomości handlowe i usługowe

Na koniec 2008 r. powierzchnia nowoczesnych obiektów handlowych wynosiła w Krakowie około 450 tys. m2. W latach 2004-2008 przybyło w sumie około 150 tys. m2.  Średnia roczna podaż wynosiła niewiele ponad 30 tys. m2.
W okresie 2004-2008 oddawane do użytku nowe powierzchnie handlowe znajdowały najemców niemal w 100%.  Poziom pustostanów w zmniejszał się, tak, że w latach 2007-2008 wynosił średnio 1-3%. Spośród galerii handlowych najczęściej pustostany zdarzały się w C.H.Czyżyny, Plazie i Solvay Park. Sytuacja pogorszyła się pod koniec 2008 r. ze względu na wahnięcia kursu euro. Koszt najmu zmieniał się w tym okresie mocno dla tych najemców, którzy zawarli wieloletnie umowy najmu w euro. Na przykład koszt lokalu wynajętego po 60 euro/1m2 miesięcznie według kursu ze stycznia 2006 r. wynosił około 230 zł/m2 a wg kursu z lutego 2009 r. wynosił 280 zł/1m2.

Nieruchomości logistyczne

Zawirowania w gospodarce (nie tylko w Polsce) wywołały negatywne skutki również na rynku powierzchni magazynowych. Wolumen sprzedaży tego rodzaju powierzchni na obszarze metropolitarnym Krakowa w 2008 roku spadł o niemal 50% w stosunku do roku 2007. Podobną relację można zauważyć analizując wielkość sprzedaży powierzchni magazynowej oraz wielkość terenu zabudowanego.
Całkowity wolumen sprzedaży powierzchni magazynowo-produkcyjnej w 2007 roku stanowił 60 transakcji sprzedaży na łączną kwotę 185 mln złotych, obejmując ponad 71 ha zabudowanego gruntu z zasobnością ponad 95 tys. m.kw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Odpowiednio w roku 2008 zawarto 34 transakcje za niespełna 91 mln. złotych, obejmując 39 ha zabudowanego gruntu z zasobnością 39 tys. m.kw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej.
W sprzedaży wciąż przeważają obiekty starsze (stanowiące pozostałość po dawnych terenach przemysłowych).
Przeciętna cena transakcji za obiekt magazynowo-produkcyjny w roku 2007 wyniosła 3,6 mln złotych zaś w roku 2008 cena ta spadła do 2,7 mln złotych.

Dla funkcjonowania rynku i jego rozwoju istotna jest ogólna sytuacja gospodarcza i poziom wartości złotówki w stosunku do euro i dolara. Rynek usług turystycznych  Krakowa w ostatnich pięciu latach rozwijał się niezwykle dynamicznie. Natomiast w 2008 roku odnotowano znaczny spadek liczby osób przyjeżdżających do Krakowa i spadek w stosunku do roku 2007 liczby korzystających z noclegów w mieście (ogółem 89,6%, krajowi 95,7%, zagraniczni 85,0%). Był to pierwszy od kilku lat sezon, w którym odnotowano spadki. Spadek liczby korzystających z obiektów turystycznych  w Krakowie szacuje się na 10% ( 15 % - turyści zagraniczni, 5% turyści krajowi).