Regulacje dotyczące tego podatku zawiera Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991r. [Dziennik ustaw Nr 9, poz. 31], [Tekst jednolity z dnia 31 października 2001r. Dziennik Ustaw z 2002r. Nr 9, poz.84]

Zgodnie z ustawą opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

• grunty,
• budynki lub ich części,
• budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

UWAGA: Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, a także inne szczególne nieruchomości wyłączone z podatku na podstawie ustawy.

Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
• użytkownikami wieczystymi gruntów,
• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego

jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b) jest bez tytułu prawnego.

Podstawę opodatkowania stanowi:

• dla gruntów - powierzchnia,
• dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się,
• dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Jeżeli obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od budowli, o których mowa w ust. 1 w pkt 3 ustawy, powstał w ciągu roku podatkowego podstawą opodatkowania jest wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego.

UWAGA: Jeżeli od budowli lub ich części, o których mowa w ust. 1 w pkt 3 ustawy, nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych - podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa określona przez podatnika. Jeśli podatnik nie posiada informacji o wartości budowli, wartość tą mogą określić rzeczoznawcy majątkowi, którzy posiadają uprawnienia zgodnie z ustawą z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Z 2000r. Nr 46 poz.543) z późniejszymi zmianami.

Ustawa o podatku od nieruchomości definiuje dla potrzeb obliczania podatku następujące pojęcia :

1) budynek - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,

2) budowla - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Oznacza to, iż:
- aby obiekt budowlany był budowlą nie może być budynkiem w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, czyli obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach,
- budowla nie jest również obiektem małej architektury, przez co rozumie się niewielkie obiekty takie jak : kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak : piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Ponieważ ustawa o podatkach i opłatach lokalnych definiując pojęcie budowli bezpośrednio odwołuje się do przepisów ustawy prawo budowlane należy wskazać, że zgodnie z tą ustawą przez obiekt budowlany należy rozumieć :
a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
b) budowle stanowiącą całość techniczno użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
c) obiekt małej architektury.

Budowlą jest każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury jak : lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, estakady, tunele, sieci techniczne, wolnostojące maszty antenowe, wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne, ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolnostojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Urządzenia budowlane związane z obiektem budowlanym to urządzenia techniczne zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, takie jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym urządzenia oczyszczania lub gromadzenia ścieków, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

3) grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych,

4) działalność gospodarcza - działalność, o której mowa w przepisach prawa działalności gospodarczej,

5) powierzchnia użytkowa budynku lub jego części - powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe,

6) działalność rolnicza - produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwo, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb,

7) działalność leśna - działalność właścicieli, posiadaczy lub zarządców lasów w zakresie urządzania, ochrony i zagospodarowania lasu, utrzymywania i powiększania zasobów i upraw leśnych, gospodarowania zwierzyną, pozyskiwania - z wyjątkiem skupu - drewna, żywicy, choinek, karpiny, kory, igliwia, zwierzyny oraz płodów runa leśnego, a także sprzedaż tych produktów w stanie nieprzerobionym.

Wysokość stawek podatku od nieruchomości określa w drodze uchwały Rada gminy, z tym że stawki roczne nie mogą przekroczyć wysokości określonej w ustawie. Zgodnie z uchwałą nr XCIV/957/05 z 23 listopada 2005r. Rady Miasta Krakowa podstawowe stawki podatku od nieruchomości wynoszą :
- od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej : od 0,34 zł do 0,65 zł / 1m2 powierzchni w zależności od szczegółowego rodzaju działalności,
- pozostałych gruntów (w tym gruntów pod budynkami mieszkalnymi) : 0,22 zł / 1m2 powierzchni ;
- od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej : od 1,91 zł / 1m2 do 18,43 zł / 1m2 powierzchni użytkowej,
- od budynków mieszkalnych : 0,54 zł / 1m2 powierzchni użytkowej,
- od budowli 2% ich wartości.

Osoby fizyczne, z zastrzeżeniem ust. 11, są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej, jednostki organizacyjne Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, a także jednostki organizacyjne Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe są obowiązane składać, w terminie do dnia 15 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości bez wezwania na rachunek budżetu właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15 każdego miesiąca.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991r. [Tekst jednolity z dnia 31 października 2001r. Dziennik Ustaw z 2002r. Nr 9, poz.84]

KONTAKT W SPRAWACH AUDYTÓW DOTYCZĄCYCH USTALENIA PODSTAWY PODATKU OD NIERUCHOMOŚCI: Maciej Próchnicki, tel. 0-501 028 328

napisz do nas: mrn@mrn.pl