Podatki i opłaty » Użytkowanie wieczyste » Aktualizacja opłat rocznych

Aktualizacja opłat rocznych

Wysokość opłaty może być AKTUALIZOWANA. Aktualizacja dokonywana może być nie częściej niż raz w roku, a jej podstawą jest zmiana wartości nieruchomości. Dowodem na to, że wartość nieruchomości uległa zmianie jest operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami określonymi w §28 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [Dz.U. Z 2004 r. Nr 207, poz. 2109].

W przypadku jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie, aktualizacji dokonuje organ reprezentujący właściciela nieruchomości (czyli Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego). Forma w jakiej dokonywana jest aktualizacja jest dosyć nietypowa - jest to wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty wraz z ofertą nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Od "wypowiedzenia dotychczasowej opłaty i oferty nowej wysokości opłaty" użytkownikowi wieczystemu przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Użytkownik wieczysty składa w takim przypadku WNIOSEK O USTALENIE ŻE AKTUALIZACJA OPŁATY Z TYTUŁU UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO JEST NIEUZASADNIONA LUB, ŻE JEST UZASADNIONA W INNEJ WYSOKOŚCI. W zasadzie kolegium w trakcie postępowania dąży do zawarcia ugody pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym. W razie przegranej w SKO, zgodnie z procedurą określoną w Kodeksie Postępowania Administracyjnego użytkownikowi wieczystemu przysługuje skarga na orzeczenie kolegium do właściwego sądu powszechnego. Do czasu uprawomocnienia wyroku, opłatę uiszcza się w dotychczasowej wysokości (wątpliwości w tym względzie rozwiał wyrok Sądu Najwyższego [uchwała z dnia 23 czerwca 2005 r. sygn. III CZP 37/05, sygn. III CZP 37/05]).

W przypadku, jeżeli wartość nieruchomości zmniejszy się, aktualizacja opłaty może być dokonana na żądanie użytkownika wieczystego. O ile organ właściwy do rozpatrzenia sprawy nie dokona aktualizacji, użytkownikowi wieczystemu - podobnie jak w przypadku aktualizacji dokonywanej z urzędu - przysługuje możliwość skierowania sprawy do kolegium.

Aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest przyczyną wielu sporów i budzi ogromne emocje. Spory dotyczące zasadności aktualizacji czy też wysokości nowej opłaty są jak najbardziej zrozumiałe. Opłata za użytkowanie wieczyste nie jest bowiem formą podatku, ale płatnością wynikającą z cywilno-prawnej umowy zawartej między stronami. Transakcje dotyczące nieruchomości zawierane są wtedy, kiedy obydwie strony uznają ustaloną wysokość ceny czy stawki czynszu za odpowiednią i akceptowalną. Tymczasem w przypadku aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste nowa wysokość opłaty rocznej wynika wprost z wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Sporządzona przez rzeczoznawcę wycena jest jego OPINIĄ o wartości nieruchomości. Pomimo, że rzeczoznawca majątkowy jest specjalistą zajmującym się określaniem wartości, jego opinia jest w pewnej mierze subiektywna. Zupełnie inaczej wartość tej samej nieruchomości może postrzegać użytkownik wieczysty, a nawet inny rzeczoznawca. Dlatego dążenie w przypadkach spornych do zawarcia ugody przed SKO jest zdecydowanie dobrym rozwiązaniem.
Warto także zwrócić uwagę na to, że zarówno sama procedura aktualizacji, jak też i sposób wyceny dla tego celu są szczegółowo uregulowane w przepisach. Warto więc po otrzymaniu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty zasięgnąć porady specjalisty, który oceni możliwości uzyskania korzystniejszego rozstrzygnięcia. Do najczęściej spotykanych błędów w procedurze należą przyjęcie nieprawidłowej definicji "nieruchomości gruntowej", które może skutkować wypowiedzeniem nie całej OPŁATY a tylko jej części lub błędnym sposobem sporządzenia wyceny przez rzeczoznawcę oraz nieprawidłowy sposób sporządzenia operatu szacunkowego. Często spotykanym w praktyce problemem jest także sposób rozliczenia nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej.
Bardzo ważnym jest odpowiednie przygotowanie się do rozprawy przed kolegium, a przede wszystkim przygotowanie odpowiednich argumentów podważających sposób naliczenia opłaty przez urząd i uzasadniających własną propozycję wysokości opłaty.

 

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [tekst jednolity . Dziennik Ustaw z 2004 r., Nr 261, Poz. 2603]

 

KONTAKT W SPRAWACH PORAD DOTYCZĄCYCH AKTUALIZACJI OPŁAT ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE: Jarek Strzeszyński, tel. 0-501 192 442

Napisz do nas: mrn@mrn.pl

Wyszukaj rzeczoznawcę






Poznaj nas

Maria Noworól Maria Noworól
Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości, architekt. Członek założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, członek Komisji Etyki (...) »

Partnerzy Instytutu MRN

Newsletter

Dołącz do naszej listy subskrybentów aby otrzymywać mailem najnowsze informacje.

Sonda

Co jest najważniejsze aby czuć się w mieszkaniu bezpiecznie?